Как продать квартиру, на которую оформлена ипотека

Купите квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супер выгодный вариант покупки. А у вас – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Рассмотрим наиболее популярные варианты продажи ипотечной собственности.

Досрочная уплата ипотеки
Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличными. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления: · Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.

· Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.

· Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток.

· Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список.

· Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).

· Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.

· Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.

· Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец. Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления: · Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.

· Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.

· Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере не выплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.

· Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.

· После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.

· Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.

· После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других. Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Этапы оформления: · Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.

· Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся не выплаченная сумма кредита.

· Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.

· Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца.

· Снятие обременения с квартиры. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.

· Передаем пакет документов в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.

· Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.

· Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Продать квартиру в ипотеке можно разными способами. И тонкостей в этом процессе достаточно много. А вот каким вариантом воспользоваться, решать только Вам;)

Записаться на консультацию Вы можете ежедневно с 09:00-20:00

По телефону : 8(351) 776-66-11

С Уважением к Вам и Вашему времени,

Центр недвижимости и ипотеки «Маяк».